Investissement locatif : conseils avant l’achat
Investissez dans un logement facile à louer et rentable
Vous avez entendu parler des nombreux avantages fiscaux dont vous pouvez profiter avec un placement locatif. Mais, vous êtes conscient qu’il s’agit aussi d’une affaire de patrimoine. Voici quelques conseils à lire avec soin avant de vous lancer.
Choisissez le bon emplacement
Si vous savez choisir un bon emplacement pour votre investissement immobilier, c’est la certitude de valoriser votre logement à terme. C’est important de vous déplacer pour vérifier l’environnement de votre futur bien.
Renseignez-vous sur l’état du marché local pour choisir le quartier et définissez ce que vous attentez de votre investissement. Interrogez-vous sur la durée du bail et ce que vous envisagez après la fin de celui-ci. Si vous souhaitez le récupérer à la fin du bail ou encore y loger vos enfants, vous choisirez votre quartier de prédilection. Si votre but est la plus-value, d’autres critères entrent aussi en ligne de compte. Pour choisir le type de logement, ciblez le locataire que vous désirez. Pour mettre un appartement familial en location, il se trouvera près des établissements scolaires, des commerces et des espaces verts. Si vous le destinez à un jeune couple ou à un étudiant, veillez aux transports à proximité pour qu’il puisse rejoindre l’animation du centre-ville ou le campus.
Vérifiez si le logement que vous voulez acheter pour la location se situe dans un quartier où il existe une véritable demande locative. Le loyer que vous proposez doit être dans la fourchette de ceux proposés dans la zone concernée. Sinon, vous peinerez à le louer, vous devrez vous aligner, le plus souvent à la baisse, et la rentabilité de l’opération financière chutera. Soyez aussi vigilant sur le prix d’acquisition, évitez d’acheter dans la fourchette haute en pensant que la différence sera compensée par la réduction d’impôt.
Pour vous faire une idée, consultez les professionnels de l’immobilier et comparez les sites d’annonces immobilières sur internet, Tousvoisins vous donne de nombreuses informations. Enfin, consultez le site de l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL).
Sécurisez vos loyers et votre rentabilité
Avant de faire un plan de financement, vous devez déterminer la rentabilité de votre logement. La rentabilité locative est le calcul de la performance d’un investissement locatif. Pour cela, vous faites le rapport loyer annuel/prix d’achat de votre logement pour obtenir le rendement brut. Vous ajoutez les dépenses liées aux charges au loyer annuel, comme les frais d’assurance obligatoire et la taxe foncière. Les charges locatives et les charges de copropriété sont à surveiller de près, la facture peut vite monter selon les services proposés. Pensez à inclure les frais d’agence ou de gestion, si vous ne désirez pas vous en occuper vous-même. Vous obtiendrez ainsi la rentabilité nette de charges. N’oubliez pas d’y inclure vos avantages fiscaux : déduisez les intérêts d’emprunts et de travaux. Pensez aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Duflot… ils allègent votre facture fiscale. Vous avez obtenu votre rentabilité nette. Vous savez alors si votre investissement est intéressant ou non. Pour information, la rentabilité locative moyenne peut atteindre jusqu’à 7 %, dans les meilleurs cas. Pas de panique, vous trouverez de nombreux simulateurs sur les sites internet immobiliers ou celui de l’ANIL.
De plus, évitez de compter sur vos loyers perçus pour rembourser vos mensualités. Vous devez disposer d’autres sources de revenus au cas où vous ne pourriez pas les percevoir. Songez que vos échéances de crédit et vos charges continueront à courir.
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