SCI familiales : pour quoi faire ?

SCI familiale, qu’est-ce que c’est ?

Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière dont l’objet est l’acquisition, la construction ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers au sein de la famille. Ces biens, propriété de la SCI familiale, peuvent être destinés à la location ou être mis à disposition des associés. Dans le cas d’une location à des tiers, celle-ci doit être non meublée, sans quoi l’activité ne serait plus civile mais commerciale. Dans la même logique, une SCI familiale peut acheter des biens immobiliers mais ne peut acheter pour revendre. Aux yeux de la loi, c’est que le caractère répété de l’action de vendre puis d’acheter qui confère la dimension commerciale à la SCI familiale, qui cesse donc d’en être une. En règle générale, une SCI familiale est constituée au moins de deux parents, qui sont co-gérants de la société, plus éventuellement les enfants ou les ayants droit. Tous les participants sont associés de la SCI familiale. Les quote-parts attribuées à chaque associé dépendent soit de son investissement au capital, soit de la quantité de parts sociales qui lui ont été cédées. La valeur des parts sociales d’une SCI familiale dépend de la valeur du patrimoine globale de la société. Les apports des associés peuvent être en nature, immeubles, maisons ou mobilier, ou financiers. Ce capital de la société peut servir à l’acquisition de nouveaux biens ou servir de base pour des emprunts. Il convient de noter que les biens n’appartiennent pas aux associés : ils n’en ont que l’usufruit ; la propriété est à la société.

SCI familiale, à quoi ça sert ?

Les SCI familiales sont en général utilisées pour la transmission de patrimoine sans s’acquitter des droits de succession. Par ailleurs, elles sont très prisées des couples non mariés et/ou non liés par des actes officiels. La solution la plus adaptée est que chacun des associés aient une part de la nue-propriété et une part équivalent de l’usufruit des biens de la SCI familiale. Ainsi, en cas de décès de l’autre associé, ses droits d’usufruit de la nue-propriété s’éteignent. L’autre associé retrouve de plein droit l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Dans le cas des SCI familiale destinées à transmettre le patrimoine à des descendants ou ayants droit, le principe est de transmettre de manière progressive des parts sociales de la société. Chaque cession de part sera taxée à hauteur de 4,8% d’un pourcentage de la valeur de la nue-propriété augmentant avec l’âge de l’usufruitier donateur. Par exemple, un associé de 60 donne des parts à ses ayants droits : les 4,8% seront calculés sur la base de 80% de la valeur de la nue-propriété détenue. S’il a entre 50 et 60 ans, c’est seulement sur 70% que le calcul s’effectue et ainsi de suite. Au décès du donateur, les ayants droit héritent de l’usufruit et deviennent propriétaires des parts sociales de la société sans avoir à s’acquitter des frais de succession. Enfin, les SCI familiales offrent deux gros avantages : en cas de vente ou de cession d’un bien, les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette des parts, c’est-à-dire dettes et emprunts déduits. De plus, en cas de location d’un bien, propriété de la société, les revenus fonciers ouvrent droit à une déduction forfaitaire de 14%. Il est donc recommandé d’emprunter pour acquérir un bien avec une SCI familiale afin de bénéficier d’un maximum de déductions.

SCI familiale : comment la monter ?

Une SCI familiale peut se créer assez facilement : il faut au moins deux associés pour créer une SCI familiale ; aucun minimum pour le capital social ni pour la valeur nominale des parts sociales n’est exigé. De plus, elle peut être réalisée par un acte sous seing privé ou bien par un acte authentique devant notaire. Néanmoins, il est toujours préférable d’être assisté d’un juriste lors de la création d’une SCI familiale. En effet, quoique peu contraignante, la rédaction des actes de création d’une SCI familiale répond à un certain nombre d’exigences spécifiques qu’il convient de ne pas omettre. Doivent être établis les « statuts de la société » qui doivent mentionner : les apports de chacun des associés, la forme de la société, l’objet de la société, le capital social dont elle dispose, la durée sociale (maximum 99 ans), le siège social, les modalités de fonctionnement et le système de répartition des résultats. Le nom du ou des gérants est obligatoire mais peut être ajouté a posteriori. Le plus souvent, ce sont les parents qui sont co-gérants d’une SCI familiale. Il faut retenir aussi que les associés sont responsables de la dette de la société à hauteur de leur part dans la société. En définitive, les SCI familiales représentent la solution idéale dans le cas de gestion conjointe de biens immobiliers et/ou de transmission d’un patrimoine de grande valeur.